曾手握1億土儲!黃光裕“地產夢”殘喘

曾手握1億土儲!黃光裕“地產夢”殘喘

(原標題:曾手握1億土儲!黃光裕“地產夢”殘喘)

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11年前,國美爲手上土儲估值180億,黃光裕也曾在獄中劃定地產發展方向,如今,黃光裕的“地產夢”還能做多久?

本文由無冕財經(wumiancaijing)原創首發


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作者:方斯嘉

設計:布冬

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國美要徹底剝離地產?

8月初,也就是黃光裕出獄後不到2個月,鵬潤控股集團(國美旗下地產集團,以下簡稱“鵬潤”)拋售所持北京悅秀城項目,交易額約40億元。


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11月2日,國美零售發佈消息稱,10月30日,西安鵬安物業有限公司(全資附屬公司)作爲買方,與賣方西安鵬潤置業有限公司以約4.1億元交易了西安在建商務物業。值得注意的是,買賣雙方均爲國美系旗下子公司。

知名地產分析師嚴躍進對無冕財經(ID:wumiancaijing)研究員表示:“類似左右倒騰的做法,實際上容易被認爲有利益輸送或逃避稅費的嫌疑,所以需要此類企業積極做好對投資者的解釋工作。對於國美零售來說,類似商務物業後續也可以發展,但是在此類內部交易方面需要謹慎。”

從國美系地產公司“左手右手”倒賣物業,其廣州、重慶、西安地產項目開發等一系列動作中可以捕捉到,國美似乎仍試圖修復黃光裕11年前的宏願,並緊握商業地產這根“稻草”。

曾手握1億平米土儲


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黃光裕今年6月正式出獄,當日,國美零售大漲17.39%,市值爲342億港元。但截至目前,黃光裕的“重出江湖”似乎對市場影響有限。截至11月10日,國美零售總市值約爲202.6億港元,較高峯時縮水約41%。

黃光裕入獄前,地產曾是其大舉發力的板塊。2008年,黃光裕放出豪言,“拿出100個億砸向地產,2-3年讓國美地產打包上市,成爲第二個國美電器”。

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當年,國美集團旗下主要有四家地產開發公司,分別爲鵬潤地產、國美置業、尊爵地產、明天地產,但目前,僅有鵬潤地產出現在公衆視野,其它地產公司已銷聲匿跡。

成立於1996年的鵬潤地產,2007年時曾躋身全國地產行業百強席位。標杆項目囊括北京鵬潤大廈、鵬潤家園、國美第一城等項目。


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▲北京鵬潤大廈,圖片來自網絡。

在黃光裕入獄後不久,2009年,黃光裕胞妹黃秀虹出任北京鵬潤投資有限公司董事長兼總裁。而在鵬潤髮展期間,也似乎有意“去國美化”,在鵬潤官網中鮮少出現“國美”一詞。

而在業內人士眼中,黃光裕有意將自身的案件對鵬潤地產的影響降至最低。


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“應該說,在黃光裕眼裏,國美和鵬潤都是自己一手創立的企業,然而出事後黃對國美的控制力大爲削弱,而且有繼續被稀釋股權的可能,但鵬潤房產的控制權則還在黃手中,現其三妹黃秀虹掌管鵬潤地產,所以從這個層面講可能會有所側重。”一位分析人士於2010年對《華夏時報》表示。


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事實上,黃光裕早在十年前就已大舉佈局,若是當時的土儲如今得以兌現,單靠土地升值獲利,國美或許有望成爲下一個“長江實業”。

2008年5月,中關村發佈的定增公告中顯示,黃光裕在北京城郊的崔各莊、宋莊等地擁有土儲建面共計1億平方米。彼時,碧桂園和恆大的土儲尚在千萬級水平。

據搜房網2008年數據顯示,當年北京商住地塊平均成交價爲4015元/平方米。到了2019年,據北京中原市場研究部的統計,北京土地市場經營性用地(商住地爲主)成交樓面價爲22660元/平方米。11年間,地價翻了5.6倍。

在當年,鵬潤地產將1億平米建面的一級土地開發,和超過100萬平米的再建和已落成項目估值180億元,若是持有至今,其估值相當可觀。

然而,事實並不如設想的一般。

由於該批巨量土儲大多爲一級開發土地,並只與當地政府簽署了草簽協議,並沒有完成土地補償等程序。當黃光裕入獄之後,國美面對巨壓,只能選擇將部分項目轉讓,另有部分項目則以失效告終。


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▲國美控股行業投資分佈情況。

目前,國美對於地產土儲方面仍較爲低調,國美地產及鵬潤官網均未公開披露土儲情況。值得注意的是,國美控股集團有限公司在房地產業的投資分佈已縮至1成。


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商業地產困局


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據鵬潤官網顯示,其持有項目約有16個,分別爲產業地產、商業地產、住宅地產三類,其中,住宅地產大多已經出售,只剩重慶一個項目在建。

早在2015年,據本站財經消息,在獄中的黃光裕親自爲國美系地產確定“未來幾年鵬潤地產將以物流倉儲地產、商業地產開發爲核心業務,輔以住宅地產開發業務,以北京、重慶、上海、鄭州、哈爾濱、天津”爲主要區域的發展方向。目前,鵬潤項目發展線路大致按黃光裕設定的方向在走。

相比於其它版塊,商業地產在國美地產業務中顯然佔據主力位置。


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▲國美現有地產項目不完全統計。

國美系商業地產項目北京鵬潤大廈,是運維較爲成熟的項目之一,涵蓋購物、辦公等業態。一位當地人士對無冕財經研究員表示,雖然鵬潤大廈年份較舊,在衆多高樓中略顯陳舊,但由於地處北京朝陽區商圈,寫字樓的總體入駐率仍較高。

相比之下,同在北京的國美商都、悅秀城則略顯蒼涼。

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國美商都項目在2005年以8.05億元拿地後,已陷入“爛尾”狀態。期間,海航置業曾有意接盤,但由於資金交付等問題,國美、海航兩方打了六年官司。最終,該項目從拿地至今爛尾15年。值得注意的是,該項目地處豐臺科技園片區,經過15年的發酵,地價早已水漲船高。

北京悅秀城地處北京南站商圈,原爲大康鞋城。2011年決定停業,2015年重新運營包裝,投入試營業。尷尬的是,在開業短短兩年後,由於人氣不旺、商場定位不清晰等問題,包括國美電器在內的主力店相繼撤場。2019年1月,悅秀城單方宣告停業,據《北京商報》消息,有商戶表示:“悅秀城項目招商經營不利,商場一直未達到正常開業條件。2018年底衆商戶被商場單方強制解除合同,所有物品一律不得帶走。”

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黃光裕出獄後,地產方面的首個動作便是將北京悅秀城轉讓給顥騰投資,雙方並未公佈此次交易的總價及細節,但有消息稱交易價格約爲40億元。

業內推測,黃光裕急於套現的原因,除了經營不善外,或與國美零售經營情況連續三年下滑有關。

據國美零售發佈的2020年中期業績數據顯示,其上半年營收190.75億元,相比去年同期的343.33億元下滑44.44%;歸屬於母公司的淨利潤爲-26.23億元,去年同期淨虧損爲3.8億元。


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國美仍在努力盤活現有物業資產,但並不順暢。

西安悅秀城項目背靠大學片區,今年引入海底撈品牌,帶來了一定客流量。當地住戶表示:“商場看起來比較大,有電影院、小吃街,但人比較少,開業的店鋪也不多。”西安悅秀城還將建設二期項目,近期,在建商業物業部分項目還以4.1億元出售給國美零售。

目前,重慶鵬潤悅秀城的公寓產品項目2018年正式售罄,公寓售價約在1.5萬元/平方米左右,但商鋪仍在銷售中。據當地住戶反映,商場開業至今,大多引入一些餐廳、理髮的業態,整體人流量依然較少。

相較其它物業,國美對廣州琶洲項目尤爲重視,背後是土地的加速增值。

項目方將廣州鵬潤雲端項目更名爲國美智慧城,並引入高力國際、仲量聯行、第一太平戴維斯這三大全球頂級物業服務機構爲合作伙伴。在2015年、2016年國美地產、鵬潤聯合體分別拿下琶洲兩宗地塊,拿地樓面價約爲13000元/平方米。在近期,國美智慧城正式開放參觀,主推建面約300-2300平方米寫字樓單位,據安居客顯示,售價約50000元/平方米。

近年來,國美地產板塊已相當低調,近期登上行業頭條,還是因爲一個同名房企河北鵬潤控股赴港IPO失敗的消息。但國美似乎不願拋離地產,剩餘物業仍緊握在手運營。

從表現上看,即使手握市中心區項目,國美對現有資產的運維效果並不可觀,其主要營收依靠出售綜合體的附加商服物業。但另一方面,巨頭的影響力仍在,項目即使停滯,但單從地價上升的空間上看,國美似乎能夠坐享其成。

10年前,國美是行業的巨頭及標杆。10年後,國美在地產界的體量已不足以讓它掀起多少波瀾。業內專家表示,國美自身的發展核心仍是零售業,商業地產應輔以零售業發展。此外,國美系商業地產應找到自身的運營特色,纔能有所突破。